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沧州香江名府可以买吗?总价100万如何置业沧州|回答

2019-05-11http://jcdd.wang/来源:今日头条

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文章来源:公众号 血拼沧州楼市(xpczls) 已获授权大家好,这里是血拼沧州楼市【回答】栏目第六期,本栏目内容均整理自近期读者的提问、拼仔的回答,如果你有什么问题,也可以直接给本条微信留言。如果你愿意带着问题私聊拼仔,可以在加好友后直接提出问题,拼仔会尽快回复。阅读前重要提示:问答内容,仅根据提问人自身情况分析给出建议,建议也只代表答者个人立场及建议,且具有一定时效性,不一定适用其他人,如有情况雷同,仅供参考!1拼仔,预算有限计划买总价100万左右的新房,有老有小,最近看了很多盘,从东头到西头都跑了跑,越看越迷茫,请问有什么买房建议吗?100万基本是沧州新房市场的入门级别,所以也要认清现实:总价100万买不到面面俱到的新房,要有心理建设。我个人有3点建议:①首先对需求进行优先级排序。预算有限就要有所取舍,什么都要反而等于什么都不要,看房前要明确哪些是必备的,比如你有老有小,可能对户型、学区有要求,最好三居,还有个不错的学校。您看中哪一点要有明确排序。②总价100万左右的房子目前在沧州东部和西北部可选择性比较大,可以着重看看这两个区域项目。③这个价位的纯新盘基本不会太靠近市中心,都是城市边界的位置,这样的地段条件下最好选择城市一级主干道沿线的项目,道路条件好,周边就会有土地招拍挂、会有新规划,必然会有很多可能性。综上所述,看完②③条,请回到①条准确寻找自己的优先级排序。2拼仔我是外地人想在沧州买房落脚,资金不多,只能先选老小区了,未来有换房打算,最近转了几个小区认为都差不多,没思路不知道怎么选,拼仔对老小区有什么建议吗?我个人不是很建议购买老房,一方面是居住体验已经落伍,另一方面是未来接盘侠会越来越少,难以置换,同时房龄大也难以抵押给银行,性价比不高。如果只能买老房,未来还要做置换,那我有几个建议:①尽可能购买新房、次新房附近的老房,不要买老房扎堆区域里的。因为前者对标的是新房,老房的价格优势就能被凸显出来,接盘人会比较多。②尽可能买配套优质的老房,比如靠近城市核心商圈或者在重点学区内,最好不要买周边配套没有亮点、已经严重落伍的老房。③尽可能买户型规整的老房。沧州很多老房户型并不规范,比如没有客厅,影响居住体验,未来做置换要转手也有难度。3拼仔,我看朋友圈有中介发香江名府拿地成为70年大产权,卖4千多,是真的吗?证件齐全吗?可以买吗?类似问题问的比较多,拼仔也是硬着头皮来回答,以下内容仅代表个人观点。首先在今年4月的最后一天,有这样的一块地成功出让(截图来自中国土地市场网,可点击看大图)。该地块由沧县益民房地产开发有限责任公司竞得,成交价为1558.8756万元,约80万元/亩,楼面价1200元/㎡。地块位置、受让方与香江名府在社交媒体中宣传素材基本吻合,目前能确认的信息,就只有这些。至于是否五证齐全,是否是大产权,目前距离土地成交仅过一周多,这些问题太超前了。拼仔目前还没有实地探访过这个项目,对它的了解局限在网络中的公开信息。目前来看,项目位置比较偏,产品一般,可以说是“刚刚需”一类,4千多的价格在诱人之外其实和项目情况是比较相称的,目前曝出来的一些付款形式对购房者也不是非常友好。总得来说,如果对于这个项目你有足够的了解,下一步可以对项目做进一步接触再做具体判断;如果你刚刚认识这个项目,那就需要谨慎。拼仔目前对这个项目了解有限,以上内容仅代表个人观点,仅供参考。4沧州西北以后会有哪些楼盘?本人纯刚需,四季花语、京津之门是不是更合适一些?这两个楼盘周边有规划学校吗?能上高新区中心学校吗?目前沧州西北现有和预计有的在售待售住宅项目有: 保利拉菲公馆、荣盛名邸、荣盛锦绣学府、荣盛泰享嘉府、恒大悦府、颐和新园、中梁控股项目、御湖公馆、 四季花语、京津之门。你比较关注四季花语和京津之门可能是考虑到目前来看两个项目位置较偏,预期价格可能不会太高。这个可能性是有的,当然对京津之门而言仅针对高层产品。现阶段也不妨看看西北其他楼盘,如果不着急可以适当关注中梁控股项目,看看新房企纯新盘的表现。再说一下你关注的教育问题,高新区中心学校学区划片目前是还没有公布的,四季花语、京津之门距离高新区中心学校有段距离,能不能去上学,谁也说不好。这两个楼盘周边目前没有规划新教育资源的消息。5“碧桂园752万元/亩拿得地,创近期沧州土拍新高”是不是说明西边儿又要火?可不可以入手投资?其实有时候土拍不能只看结果。碧桂园这次拿下的两宗地在之前已经经历了2次流拍、2次降价,再加上沧州土地市场持续一段时间的不温不火了,所以很可能到场的多家房企一开始是想以一个性价比较高的价格入驻西南板块的,只是没想到碧桂园挺进西南的决心那么强,一下子创了近期土拍新高,溢价率达到37%,楼面价达5126元/㎡,包括我看到土拍结果也感到意外。不过也在情理之中,一方面是碧桂园近期在沧州县市拿地动作频频,深耕沧州意向明显;另一方是沧州西南板块也是公认的目前市区规划最好、配套最全、门槛最高的板块。我个人还是希望大家不要过多关注土拍结果,更关注项目未来的产品与价格,因为这些才是对市场产生直接作用的东西。如果一个项目最终输出的产品与价格不被市场承认,是没有意义的。目前沧州楼市不是很适合投资,但如果你有长期持有的准备,把房子作为一个资产储蓄,是没问题的。6拼仔,目前想买个三居,看了保利拉菲公馆的115㎡三居和凯德悦澜湾107㎡的三居,保利拉菲公馆说均价1万3,凯德悦澜湾说限价1万,为什么有这么大的价差?我更看好保利拉菲公馆,家人认为凯德悦澜湾性价比更高,你认为哪一个更好?对比两个相距这么远的项目很有难度,而且这两个项目严格意义上不能平行对比。首先两个项目在不同的区域,在他们之间做选择也是在区域上做选择,巧合的是两个项目都有些依赖规划。保利拉菲公馆所在的西北最近因为高新区中心预计下个月动工而受到关注比较多,但还不够,当下的宜居配套还是少了点;凯德悦澜湾旁边就是主干道长芦大道,交通便利,周边还有华北四期等项目的规划,前景也不错。两个区域碰撞下就是要有舍有得,看你更看好哪边。产品方面,从户型角度,凯德悦澜湾107㎡做到3室2厅2卫,非常紧凑实用;保利拉菲公馆115㎡是3室2厅1卫,但是分配到各个空间的面积更大,舒适度更高。品牌方面,保利在产品实现程度、物业服务等更有保障,凯德地产之前开发的百合世嘉不是很尽如人意。当然以上只是个人意见,两个项目严格意义上不能平行对比,更多也要看你的资金情况。7拼仔你好,买了颐高公馆,之前觉得是馅饼,现在觉得是陷阱,怀疑达不到宣传预期,你怎么看这个项目?颐高公馆位于104与307交叉口东行约100米,占地约75亩,是一个商业项目,主要产品是商铺和商业公寓,目前主推4#楼43-94㎡公寓,均价8000元/㎡,购房享交10000元抵20000元优惠。拼仔对于商业产品了解有限,仅谈谈个人观点:从地段上,看颐高公馆位置比较偏,这对于一个商业项目而言是非常不利的。但靠近动物园是一个利好因素,就看是否能利用好这个条件,达到人口聚集的目的,发挥配套商业的优势。从产品上看,loft公寓层高4.2m,划分成2层还要去掉隔板、吊顶、地砖高度,舒适度、实用性非常非常有限;公寓更多作为一个过度型产品,均价8000元/㎡的价格基本没有性价比,完全可以考虑开发区70年产权的限价房。另外公寓类产品放到三四线城市其实有点“不上不下”的味道,用来居住,舒适度局限太大,仅适合1-2人居住,早出晚归还凑合;用来办公,商务配套服务的理念我们似乎还很难跟上,缺这样概念还执行管理团队。颐高公馆作为一个商业盘,目前还没有做太多商业运作方面的工作,只是作为一个普通项目运作,在我看来暂时看不到远景,看不到回报。总的来看,算不上馅饼,是不是陷阱需要观望。8拼仔,要做置换,现在是卖二手房的好时机吗?你给我一个很开放的问题,没有说房子具体在那个位置,哪个小区,你要做置换,那我猜是居住体验不太好的老小区,其实当下市场中新房这么多,二手房行情的确不太好,我有3个建议:①房子好不好出手,不仅看行情,更看产品,各方面条件都不错的房子什么时候都会比较抢手。所以你也要清楚了解自己房子条件,可以在二手房网站寻找类似情况的房源查看挂牌价走势、打中介电话问一问细节,多聊多看,会获取到很多实实在在的东西,不要单纯被“行情”困住不敢行动。②把握好时间差,卖老房、看新房之间的时间差其实是越短越好,不然卖了老房后自己居住就有问题。③可以考虑置换二手房,一个是上文提到的二手房市场不太好,你可以“屠龙刀式”砍价,另一个是换新房也有一定风险,可以考虑实景可见、舒适度比你的老房更好的次新房。9拼仔,我看看朋友圈置业顾问发降准的消息,释放资金2800亿,人民币即将贬值,是真的吗?对楼市有什么影响?这个事儿是真的。5月6日上午,央行官网发布消息,中国人民银行决定从2019年5月15日开始,对聚焦当地、服务县域的中小银行,实行较低的优惠存款准备金率。约有1000家县域农商行可以享受该项优惠政策,释放长期资金约2800亿元,全部用于发放民营和小微企业贷款。每次只要有降准的新闻出来,楼市都会迎来一波欢呼。因为降准意味着有更多的钱流向市场,包括楼市。此次降准是“定向降准”,专门针对县域农商行,对楼市、房贷没有直接利好,但也有间接影响,比如降准之后,银行的资金将会比较充裕,放贷的积极性增加;房企的资金短缺的现象也将缓解等。对沧州楼市有什么具体的影响?要看此次释放出来的货币能否确切流入沧州楼市,而流入的重要现象之一是,成交量的提升。只看政策的变化,对沧州真的影响不大,看成交量才实在。“人民币即将贬值”太夸张了。10拼仔,买房前需要做什么准备?对准备买房的小白你有什么建议?既然准备买房了,资金分配等硬性问题应该已经有准备,我想从另外一个角度说一下个人认为买房前应该准备什么。①知识与技能。比如买房知识、买房流程和沧州本地情况等,因为你在接触一个全新的领域,并且要投入大量的资金,做好准备是非常有必要的。可以看看拼仔之前的文章,对你会比较有帮助。②时间。我们都知道买房是一件大事,马虎不得,所以一定要为买房预留比较长的时间。如果你是上班族,最起码明确自身需求后提前一个月开始看房,因为你的空闲时间有限,同时也要计划好看房路线,才能在看房时提高效率。③心态。买房这个过程其实特别容易受到各种因素的干扰,比如新政策出现、项目价格变动、置业顾问中介发布的各种信息等。有人统计,2018年整个地产圈一共出台了423条政策,平均每天有1.23条落地,按照正常人平均80天的买房周期来看,至少会经历100次政策变化。所以说买房周期遇到点杂七杂八的事情很正常,保持寻找好房的初心,不躁动,遇到“捡便宜机会”更要慎重。
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